Perspectivas del Mercado Inmobiliario para el 2026

Análisis Estratégico de las Variables Clave del Sector El presente informe detalla los factores esenciales que definirán el panorama del sector inmobiliario durante 2026, abarcando las dinámicas de oferta, demanda, valuaciones, costos, desarrollos, inversiones, mercado locativo, lanzamientos y la actividad general del sector. ________________________________________ I. Dinámica de la Demanda Las operaciones de compraventa han exhibido una sólida tendencia alcista, con un crecimiento sostenido, especialmente en los últimos dos años, impulsado por el cambio de administración gubernamental y el resurgimiento del crédito hipotecario. La previsión mínima es que esta tendencia se mantenga estable. No obstante, podría experimentar una aceleración significativa si las tasas hipotecarias descienden a niveles más competitivos, situándose por debajo del umbral del 8%. ________________________________________ II. Valuación de Inmuebles A. Propiedades Usadas Este segmento mostró estabilidad en el último ejercicio, tras el marcado incremento de valor experimentado en 2024, con una posterior moderación. La evolución de las valuaciones en 2026 estará estrechamente ligada al comportamiento de las entidades bancarias respecto al financiamiento hipotecario. • Impacto del Crédito: Un mayor flujo crediticio generaría una presión alcista sustancial sobre los inmuebles valorados por debajo de los USD $150.000, impulsando un nuevo ciclo de revalorización, considerando que aún no recuperan los precios máximos históricos. • Segmentación por Tipología: La tipología departamento experimentó una mayor apreciación que las casas, directamente influenciada por la demanda financiada. Las casas se han mantenido más rezagadas, con valores de oferta que actualmente se sitúan por debajo del costo de reconstrucción, proyectándose una recuperación durante 2026. B. Terrenos • Tierra para Vivienda Única: Atraviesa un periodo complejo, con costos de construcción elevados que desincentivan la demanda. La oferta se mantiene restringida, principalmente en el Gran Buenos Aires (GBA), debido a problemas burocráticos y de aprobación de nuevos proyectos, sin que la demanda muestre reactivación. Se anticipa la continuidad de este escenario en 2026. • Tierra para Vivienda Multifamiliar: Enfrenta un panorama similar, impactado por los altos costos. Sin embargo, la modalidad de "canje" facilita acuerdos entre propietarios y desarrolladores, mitigando el riesgo para ambas partes, aunque las incidencias no han logrado recuperar los valores alcanzados en años anteriores. C. Propiedades a Estrenar Los inmuebles nuevos perdieron competitividad frente al segmento de usados en 2025, a raíz del aumento de los costos de construcción. Actualmente, en ciertas situaciones, propiedades en construcción se ofertan a valores similares a las usadas, motivados por la necesidad de los desarrolladores de obtener fondos operativos para la continuidad de las obras. También se observa que proyectos próximos a su finalización se publicitan con precios análogos a los que se encuentran en etapa inicial. Es previsible que los precios de las propiedades a estrenar experimenten un mayor aumento que las usadas, debido a la presión de los costos, aunque esto no garantiza un ritmo de ventas favorable para los emprendedores. ________________________________________ III. Oferta e Instrumentos Financieros A. Oferta de Inmuebles La oferta se mantiene en niveles relativamente altos. No obstante, la comparación histórica a largo plazo es compleja, dada la reducción de la exclusividad en el mercado y la publicación multicanal de propiedades por diversos operadores. La percepción es de una oferta robusta, aunque no superior a los picos históricos. Se destaca la paulatina absorción de la sobre oferta generada por la Ley de Alquileres (2021-2023), y el nivel actual de construcción no genera un exceso de oferta para el mercado vigente. B. Créditos Hipotecarios Tras un año donde la demanda hipotecaria se estabilizó en más del 20% de las transacciones, los últimos dos meses registraron una moderación, atribuible al aumento de las tasas y mayores restricciones. El periodo postelectoral mostró incongruencia en las decisiones bancarias (algunas entidades subieron tasas, otras las bajaron). El análisis macro económico sugiere una tendencia a la baja de las tasas en 2026. No obstante, la evolución dependerá de la estrategia de los bancos respecto al fondeo a largo plazo. La proyección lógica se inclina hacia un incremento en la oferta crediticia y tasas ligeramente menores en el segundo semestre de 2026. ________________________________________ IV. Costos y Rentabilidad A. Costos de Construcción Existe un consenso de que los costos se mantendrán en los niveles actuales. Asumiendo que el tipo de cambio acompañará a la inflación, este nivel de costos deberá ser considerado como la nueva base operativa. Este factor limita la rentabilidad de los desarrolladores y desincentiva la construcción por parte de usuarios particulares. Se anticipa que el sector no logrará asimilar este nuevo umbral de costos en 2026, constituyendo la principal problemática para el sector. B. Inversores La captación de inversores, tanto locales como externos, ha sido desafiante. No obstante, la apertura económica y la rentabilidad emergente en otros sectores han mejorado las condiciones. En 2026, se espera un proceso de atracción de capital hacia el real estate, fundamentado en la mejora del mercado locativo (mayores ingresos y menor riesgo). Los segmentos de logística resultan altamente atractivos por los cambios en el consumo, y la zona de influencia de Vaca Muerta continuará generando interés. C. Mercado de Alquileres El mercado locativo es indudablemente el segmento destacado (vedette), con un incremento en las rentabilidades y una significativa reducción del riesgo tras la derogación de la Ley de Alquileres. Se prevé que los valores de los alquileres mantendrán su ascenso, alineados con la inflación (en consonancia con 2025). Las rentabilidades para los propietarios se estabilizarán en 2026, consolidando un negocio con potencial de crecimiento, impulsado por el déficit habitacional, el crecimiento demográfico y la inmigración. ________________________________________ V. Actividad y Perspectivas Comerciales A. Actividad de la Construcción A pesar de los altos costos, la construcción privada mantuvo ritmos aceptables en 2025. La incógnita reside en 2026. Aún no se evidencia el lanzamiento de proyectos aptos para crédito hipotecario, y la mayoría de los productos siguen dirigidos a segmentos de alto poder adquisitivo. La construcción particular de viviendas se ha frenado considerablemente, sin indicios de cambio. Con costos aún no aceptados por la demanda, es altamente probable que el crecimiento de la construcción se estanque y el ritmo de algunas obras se modere, impactando negativamente las ventas de materiales. B. Facturación de Inmobiliarias y Desarrolladoras El crecimiento de la demanda beneficia principalmente a las inmobiliarias (por la venta de usados) más que a las desarrolladoras. La facturación por intermediación es positiva, pero el mercado se fragmenta debido a la proliferación de franquicias. • Inmobiliarias: Un eventual crecimiento del crédito hipotecario en 2026 aumentaría la facturación, pero el impacto neto en los operadores individuales podría ser neutralizado por el continuo crecimiento en el número de oficinas y vendedores. El aumento de los costos operativos en dólares seguirá afectando negativamente al negocio de la intermediación, cuya facturación también se establece en esa moneda. • Desarrolladoras: No se esperan cambios sustanciales, si bien la ralentización de las obras podría derivar en menores ingresos. C. Nuevos Lanzamientos Los lanzamientos continuarán a un ritmo notable, similar al observado en 2024 y 2025, centrándose en productos de alto target. Si bien la demanda inversora no ha mostrado gran vigor recientemente, la continuidad de los proyectos se explica por la fuerte cultura de inversión en ladrillo del inversor argentino, la seguridad percibida en el negocio y la posibilidad de financiar el desarrollo mediante cuotas. Se espera la continuidad de nuevos lanzamientos; quienes participan en este nicho se ven obligados a mantener la actividad.