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Perspectivas del Mercado Inmobiliario para el 2026
Análisis Estratégico de las Variables Clave del Sector El presente informe detalla los factores esenciales que definirán el panorama del sector inmobiliario durante 2026, abarcando las dinámicas de oferta, demanda, valuaciones, costos, desarrollos, inversiones, mercado locativo, lanzamientos y la actividad general del sector. ________________________________________ I. Dinámica de la Demanda Las operaciones de compraventa han exhibido una sólida tendencia alcista, con un crecimiento sostenido, especialmente en los últimos dos años, impulsado por el cambio de administración gubernamental y el resurgimiento del crédito hipotecario. La previsión mínima es que esta tendencia se mantenga estable. No obstante, podría experimentar una aceleración significativa si las tasas hipotecarias descienden a niveles más competitivos, situándose por debajo del umbral del 8%. ________________________________________ II. Valuación de Inmuebles A. Propiedades Usadas Este segmento mostró estabilidad en el último ejercicio, tras el marcado incremento de valor experimentado en 2024, con una posterior moderación. La evolución de las valuaciones en 2026 estará estrechamente ligada al comportamiento de las entidades bancarias respecto al financiamiento hipotecario. • Impacto del Crédito: Un mayor flujo crediticio generaría una presión alcista sustancial sobre los inmuebles valorados por debajo de los USD $150.000, impulsando un nuevo ciclo de revalorización, considerando que aún no recuperan los precios máximos históricos. • Segmentación por Tipología: La tipología departamento experimentó una mayor apreciación que las casas, directamente influenciada por la demanda financiada. Las casas se han mantenido más rezagadas, con valores de oferta que actualmente se sitúan por debajo del costo de reconstrucción, proyectándose una recuperación durante 2026. B. Terrenos • Tierra para Vivienda Única: Atraviesa un periodo complejo, con costos de construcción elevados que desincentivan la demanda. La oferta se mantiene restringida, principalmente en el Gran Buenos Aires (GBA), debido a problemas burocráticos y de aprobación de nuevos proyectos, sin que la demanda muestre reactivación. Se anticipa la continuidad de este escenario en 2026. • Tierra para Vivienda Multifamiliar: Enfrenta un panorama similar, impactado por los altos costos. Sin embargo, la modalidad de "canje" facilita acuerdos entre propietarios y desarrolladores, mitigando el riesgo para ambas partes, aunque las incidencias no han logrado recuperar los valores alcanzados en años anteriores. C. Propiedades a Estrenar Los inmuebles nuevos perdieron competitividad frente al segmento de usados en 2025, a raíz del aumento de los costos de construcción. Actualmente, en ciertas situaciones, propiedades en construcción se ofertan a valores similares a las usadas, motivados por la necesidad de los desarrolladores de obtener fondos operativos para la continuidad de las obras. También se observa que proyectos próximos a su finalización se publicitan con precios análogos a los que se encuentran en etapa inicial. Es previsible que los precios de las propiedades a estrenar experimenten un mayor aumento que las usadas, debido a la presión de los costos, aunque esto no garantiza un ritmo de ventas favorable para los emprendedores. ________________________________________ III. Oferta e Instrumentos Financieros A. Oferta de Inmuebles La oferta se mantiene en niveles relativamente altos. No obstante, la comparación histórica a largo plazo es compleja, dada la reducción de la exclusividad en el mercado y la publicación multicanal de propiedades por diversos operadores. La percepción es de una oferta robusta, aunque no superior a los picos históricos. Se destaca la paulatina absorción de la sobre oferta generada por la Ley de Alquileres (2021-2023), y el nivel actual de construcción no genera un exceso de oferta para el mercado vigente. B. Créditos Hipotecarios Tras un año donde la demanda hipotecaria se estabilizó en más del 20% de las transacciones, los últimos dos meses registraron una moderación, atribuible al aumento de las tasas y mayores restricciones. El periodo postelectoral mostró incongruencia en las decisiones bancarias (algunas entidades subieron tasas, otras las bajaron). El análisis macro económico sugiere una tendencia a la baja de las tasas en 2026. No obstante, la evolución dependerá de la estrategia de los bancos respecto al fondeo a largo plazo. La proyección lógica se inclina hacia un incremento en la oferta crediticia y tasas ligeramente menores en el segundo semestre de 2026. ________________________________________ IV. Costos y Rentabilidad A. Costos de Construcción Existe un consenso de que los costos se mantendrán en los niveles actuales. Asumiendo que el tipo de cambio acompañará a la inflación, este nivel de costos deberá ser considerado como la nueva base operativa. Este factor limita la rentabilidad de los desarrolladores y desincentiva la construcción por parte de usuarios particulares. Se anticipa que el sector no logrará asimilar este nuevo umbral de costos en 2026, constituyendo la principal problemática para el sector. B. Inversores La captación de inversores, tanto locales como externos, ha sido desafiante. No obstante, la apertura económica y la rentabilidad emergente en otros sectores han mejorado las condiciones. En 2026, se espera un proceso de atracción de capital hacia el real estate, fundamentado en la mejora del mercado locativo (mayores ingresos y menor riesgo). Los segmentos de logística resultan altamente atractivos por los cambios en el consumo, y la zona de influencia de Vaca Muerta continuará generando interés. C. Mercado de Alquileres El mercado locativo es indudablemente el segmento destacado (vedette), con un incremento en las rentabilidades y una significativa reducción del riesgo tras la derogación de la Ley de Alquileres. Se prevé que los valores de los alquileres mantendrán su ascenso, alineados con la inflación (en consonancia con 2025). Las rentabilidades para los propietarios se estabilizarán en 2026, consolidando un negocio con potencial de crecimiento, impulsado por el déficit habitacional, el crecimiento demográfico y la inmigración. ________________________________________ V. Actividad y Perspectivas Comerciales A. Actividad de la Construcción A pesar de los altos costos, la construcción privada mantuvo ritmos aceptables en 2025. La incógnita reside en 2026. Aún no se evidencia el lanzamiento de proyectos aptos para crédito hipotecario, y la mayoría de los productos siguen dirigidos a segmentos de alto poder adquisitivo. La construcción particular de viviendas se ha frenado considerablemente, sin indicios de cambio. Con costos aún no aceptados por la demanda, es altamente probable que el crecimiento de la construcción se estanque y el ritmo de algunas obras se modere, impactando negativamente las ventas de materiales. B. Facturación de Inmobiliarias y Desarrolladoras El crecimiento de la demanda beneficia principalmente a las inmobiliarias (por la venta de usados) más que a las desarrolladoras. La facturación por intermediación es positiva, pero el mercado se fragmenta debido a la proliferación de franquicias. • Inmobiliarias: Un eventual crecimiento del crédito hipotecario en 2026 aumentaría la facturación, pero el impacto neto en los operadores individuales podría ser neutralizado por el continuo crecimiento en el número de oficinas y vendedores. El aumento de los costos operativos en dólares seguirá afectando negativamente al negocio de la intermediación, cuya facturación también se establece en esa moneda. • Desarrolladoras: No se esperan cambios sustanciales, si bien la ralentización de las obras podría derivar en menores ingresos. C. Nuevos Lanzamientos Los lanzamientos continuarán a un ritmo notable, similar al observado en 2024 y 2025, centrándose en productos de alto target. Si bien la demanda inversora no ha mostrado gran vigor recientemente, la continuidad de los proyectos se explica por la fuerte cultura de inversión en ladrillo del inversor argentino, la seguridad percibida en el negocio y la posibilidad de financiar el desarrollo mediante cuotas. Se espera la continuidad de nuevos lanzamientos; quienes participan en este nicho se ven obligados a mantener la actividad.
Actualización de Alquileres Marzo 2026
Valor índice contrato de locación ( BCRA ) : - índice trimestral: 6,29 % - índice cuatrimestral: 8,02 % - índice semestral: 12,68 % - índice anual: 33,89 % Valor índice de la construcción 2026 ( enero - febrero - marzo ): - $ 1.355.528,58 m2 ( +7,79 % de incremento respecto al trimestre anterior Casa Propia: - Valor índice semestral: 16,61 %
Mercado Inmobiliario 2026
Todo lo que tenes que saber para un año que será clave para el sector, oferta, demanda, precios, facturación, costos, desarrollos, inversiones, alquileres, lanzamientos y actividad. DEMANDA Las ventas se vienen mostrando muy firmes y no paran de crecer sobre todo los últimos dos años a partir del cambio de gobierno y el desembarco del crédito. Todo indicaría que la tendencia de mínima se mantendría en los mismos niveles, pero podría mejorar si las tasas hipotecarias bajasen a niveles más atractivos por debajo de los 8 puntos. VALORES PROPIEDADES USADAS Este segmento se mostró estable el último año, luego de que en 2024 los valores subiesen de manera más marcada moderando luego el ritmo. Lo que ocurra en 2026 con respecto a valores de venta está muy atado también al comportamiento de los Bancos con respecto a los créditos hipotecarios. Con más crédito la presión sobre inmuebles por debajo de los USD $ 150.000 sería importante y seguramente los valores volverían a vivir otra alza importante, más teniendo en cuenta que aun están lejos de recuperar el nivel al que habían llegado en su pico máximo. La tipología “departamento” se incrementó más que las “casas” por la demanda con crédito. Las casas se mantuvieron más relegadas, estando hoy los valores de oferta por debajo de su costo de reconstrucción, en 2026 deberían recuperar el tiempo perdido. VALORES TERRENOS La tierra para vivienda única pasa por un mal momento con costos de construcción más altos que los de los últimos años desincentivando a la demanda. La oferta sigue siendo escasa ya que no se lanzan nuevos emprendimientos sobre todo en el GBA por problemas de burocracia y aprobaciones pero la demanda sigue sin actuar. Esto seguramente seguirá en 2026. La tierra para vivienda multifamiliar pasa por un panorama parecido afectada por los costos de construcción, pero en este caso la figura del “canje” hace que haya posibilidades de llegar a un acuerdo entre propietarios y developers ( desarrolladoras ) bajando el riesgo para ambas partes, aunque las incidencias no logran recuperar los valores a los que se había llegado en años anteriores. VALORES PROPIEDADES A ESTRENAR Los inmuebles nuevos perdieron la batalla contra el usado en 2025 debido al alza en los costos de construcción. Lo que está ocurriendo es que en algunos casos se encuentran inmuebles en construcción a valores muy simulares al usado debido a la necesitad del desarrollador de fondearse para continuar las obras. También pasa que emprendimientos casi terminados se ofertan a valores similares a los que se inician. Es de esperar que los valores del a estrenar aumenten más que el usado por la presión de los costos, aunque esto no asegura un buen ritmo de ventas para los emprendedores. OFERTA INMUEBLES La oferta se mantiene en niveles relativamente altos, pero es difícil comparar a largo plazo en un mercado en el que prácticamente desapareció la exclusividad y la mayoría de las propiedades son publicadas por múltiples operadores. Daría la sensación de que sí hay bastante oferta pero no más de la que históricamente se vio en el mercado en épocas en que los carteles pululaban por las calles, más si se tiene en cuenta que la sobre-oferta que generó la Ley de Alquileres (2021-2023) se fue sacando del mercado paulatinamente. La construcción a los niveles en que camina no genera sobre-oferta para el mercado actual. CRÉDITOS HIPOTECARIOS Luego de más de un año en que la demanda de hipotecarios se estabilizó en más del 20% de las operaciones, los últimos dos meses del año esta aminoró por la suba de tasas y mayores trabas para los tomadores. Post elecciones las noticias al respecto fueron incongruentes, Bancos que subían las tasas y Bancos que las bajaban. La macro indica que la tendencia debería ser a la baja de tasas en 2026, pero hay que ver muy bien qué deciden hacer los Bancos debido al fondeo de largo plazo que necesitan para impulsar más el crédito. En este caso es difícil estimar qué pueda pasar pero la balanza de la lógica se inclinaría hacia más créditos y tasas un poco más bajas en el segundo semestre del 2026. COSTOS CONSTRUCCIÓN Absolutamente todo indicaría que los costos se van a mantener en los niveles actuales, con dólar que acompañaría a la inflación hay que asumir que este va a ser el nuevo nivel de costos para las obras. Obviamente este elemento estruja la rentabilidad de los desarrolladores y desincentiva la construcción para el usuario particular. El usuario aún no asumió que este es el nuevo nivel de costos y difícilmente lo haga en 2026. Esta seguramente será la mayor problemática que enfrentará el sector en 2026. INVERSORES Los últimos años fue difícil convencer inversores locales y externos para que inviertan en el sector, hoy con una economía más abierta y sectores que están siendo rentables las condiciones mejoraron. En 2026 seguramente se empiece a dar un proceso de atracción de inversores al real estate de la mano fundamentalmente de la mejora del mercado locativo, con mejores ingresos y menores riesgos. Los sectores de logística son muy atractivos por los cambios de comportamiento y Vaca Muerta seguirá generando interés en toda la zona de influencia. Los cambios del mapa inmobiliario pueden también generar interés para ciertos sectores. ALQUILERES Sin dudas la “vedette” del sector, con rentabilidades que subieron y un negocio que bajó muchísimo su riesgo sin Ley de alquileres. Es de esperar que los valores de los alquileres sigan subiendo al ritmo de la inflación como lo vinieron haciendo en 2025. Seguramente las rentabilidades para los propietarios se estabilizarán en 2026 consolidando un negocio que seguirá creciendo de la mano del déficit habitacional, los nacimientos y la inmigración. ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN A pesar de los altos costos la construcción privada siguió con ritmos aceptables en 2025, la gran duda es qué pasará en 2026. Aun no se ve el lanzamiento de desarrollos aptos créditos, la mayoría de los productos lanzados o por lanzarse siguen siendo para segmentos altos. La construcción particular de casas se frenó mucho el último año y medio y nada indica que este elemento pudiera cambiar en 2026. Con costos en un nivel aun no aceptado por la demanda es muy probable que la construcción no crezca en 2026 y el ritmo de algunas obras aminore. Ventas de materiales seguramente se verá afectada por un ritmo más moderado del sector. FACTURACIÓN INMOBILIARIAS Y DESARROLLADORAS La demanda crece pero beneficia más a inmobiliarias por venta del usado que a las desarrolladoras. La facturación por intermediación viene siendo buena pero la torta se reparte entre cada vez mayor cantidad de operadores por la penetración de las franquicias inmobiliarias. En 2026, en el caso de crecer el crédito hipotecario, se incrementaría la facturación pero esto no se vería reflejado en los operadores por el crecimiento de oficinas y vendedores. Por otro lado el incremento de los costos en dólares seguirá perjudicando al negocio de la intermediación que factura también en esa moneda. Para los desarrolladores no se esperan grandes cambios, aunque con obras más lentas se pueden esperar menores ingresos. NUEVOS LANZAMIENTOS Los lanzamientos seguirán a un ritmo llamativamente pronunciado como se vino viendo en todo 2024 y 2025, pero sobre todo en productos apuntados a segmentos altos. A veces es difícil entender el porque de ciertos lanzamientos ya que la demanda inversora no está actuando tan fuerte en los últimos años. La única explicación cierta es la fuerte cultura ladrillera del argentino, la seguridad que ofrece el negocio y la posibilidad de ir pagando cuotas mientras se desarrollan las obras. No se esperan grandes cambios en este segmento pero sí la continuidad de nuevos lanzamientos. La realidad es que los que están en este negocio no pueden parar, deben seguir.
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